Инвестиции на Бали
Краткое руководство от VBM, содержащее всю важную информацию для ваших будущих инвестиций на Бали.
Планируете инвестировать на Бали, и не знаете, с чего начать? Вот небольшое введение в наше руководство, которое мы создали, чтобы попытаться ответить на некоторые вопросы, которые у вас могут возникнуть.
Прежде всего, чтобы сэкономить время и деньги, вам нужно определить свои потребности и цель инвестиций. Это определит ваши варианты и шаги, которые вам придется предпринять.
Аренда? Покупка? Строительство? Будете ли вы использовать недвижимость в качестве основного места проживания, вторичного места с периодической арендой или как чистую инвестицию для рынка краткосрочной аренды, чтобы максимизировать ваши инвестиции (ROI - возврат инвестиций)?
Компания VBM Property готова сопровождать вас на каждом этапе и предложить варианты, исходя из ваших потребностей.
01 - Определите цель вашего проекта
Основное место проживания: Я хочу жить на Бали и/или проводить здесь более 6 месяцев в год. В этом случае нет необходимости инвестировать в недвижимость в туристическом центре острова, где цены самые высокие. Мне подходит привлекательный вид на рисовые поля, с разумным расстоянием от центра.
Вторичное жилье с возможностью аренды: Я хочу приезжать на Бали раз или несколько раз в год и сдавать свою виллу в аренду в остальное время. Мне нужно найти недвижимость, близкую к спросу туристов, и адаптировать виллу для арендного рынка.
Чистая инвестиция для максимизации ROI: Я инвестирую на Бали и хочу получить максимально возможный ROI (возврат инвестиций). Есть два варианта:
1) Не брать на себя риски и приобрести недвижимость в туристическом центре, но заплатить высокую цену, что снизит ROI.
2) Инвестировать в соседние перспективные районы с целью будущего увеличения стоимости, что позволит дополнительно увеличить ROI.
02 - Следует ли мне покупать или арендовать?
(Freehold и Leasehold)
В Индонезии право на покупку полного владения земельного участка (Freehold) и/или виллы на свое имя предоставлено только гражданам Индонезии. Поэтому большинство иностранных инвесторов выбирают вариант аренды (обычно аренда на 25-30 лет с возможностью продления, указанной в договоре).
Однако у вас всегда есть возможность создать компанию с иностранным капиталом "PT PMA" на свое имя, что позволит компании приобрести недвижимость в полное владение. В этом случае свидетельство о праве собственности перейдет из категории 'Hak milik' (свидетельство на имя физического лица) в категорию 'Hak guna bangunan' (свидетельство на имя компании), действительное максимум на 50 лет с возможностью продления.
Для получения более высокого ROI обычно рекомендуется арендовать. В некоторых районах Бали (Север/Восток/Запад и Центр) цена полного владения остается очень доступной. Например, в регионе Ловина (север Бали) цена земли с видом на море составляет около 90,000,000 рупий за ар (~ 5,600 евро за ар).
03 - А что насчет строительства?
Для оптимизации ROI, строительство виллы своей мечты остается в большинстве случаев лучшей опцией, но для этого требуется выполнить несколько дополнительных шагов:
- Найти участок земли
- Найти строителей
- Обустроить виллу
Если у вас есть время, строительство собственной недвижимости позволяет полностью персонализировать ее в соответствии с целью инвестиций, поэтому обычно это самый лучший вариант.
04 - Преимущества создания компании (PT. PMA)
Создание компании "PT" полезно с нескольких точек зрения:
1) Уменьшение налогов на дивиденды и налога на продажу (с 20% до 10%).
2) Получение разрешения на проживание "KITAS".
3) Получение личного NPWP (номера налоговой регистрации).
4) Включение в расходы вилл(ы) и их амортизация с целью уменьшения налоговой нагрузки компании с 4-го года ее существования.
Создание компании становится более выгодным, если недвижимость приносит более 30,000 долларов США прибыли ежегодно.
05 - NPWP и NPWPD (номера налоговой идентификации)
Для вашей недвижимости: The NPWPD (Nomor Pokok Wajib Wajak Daerah / Номер налоговой идентификации местных налогов)
NPWPD позволяет уплачивать так называемые региональные налоги, присутствующие в некоторых регионах Индонезии, но не во всех, в частности, PHR (Pajak Hotel dan Restoran) - 10% от ежедневного дохода от аренды -
Общие цены, размещенные на арендных платформах, должны включать в себя этот 10% PHR, который оплачивается гостем, проживающим в недвижимости, и перечисляется на следующий месяц в региональную налоговую службу виллой.
Для вас или вашей компании:The NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak / Национальный номер налоговой идентификации)
NPWP - это номер налоговой идентификации для уплаты национальных налогов на всей территории Индонезии. Существуют NPWP для компаний, также известных как "юридические" лица, и личные NPWP для физических лиц. В Индонезии компания по умолчанию получает NPWP, в то время как для физического лица сначала необходимо получить Kitas (рабочую визу или инвестиционную визу) или разрешение на проживание, которое, в свою очередь, должно быть "спонсировано" компанией.
Для получения Kitas и, следовательно, NPWP, большинство владельцев вилл выбирают создание индонезийской компании с ограниченной ответственностью с иностранным капиталом, также называемой PT PMA (см. раздел "04" выше, касающийся преимуществ создания компании).
Без NPWP владельцы вилл(ы) подвержены 20% налогу на прибыль после учета расходов на обслуживание,
управление и т. д.
06 - Налоги, кто за что платит?
Клиенты (Гости)
При аренде вашей недвижимости каждый клиент/гость подлежит уплате 10% налога. Эта сумма туристического налога включена в общую стоимость аренды, и владелец недвижимости собирает этот налог и перечисляет его в местное налоговое учреждение.
Вилла через NPWPD
Арендная вилла должна уплачивать два налога ежемесячно:
- PHR (Pajak Hotel Restaurant) 10% от ежедневного дохода от аренды
- PAT (Pajak Air Tanah) Налог на потребление воды
Компания через NPWP
1 - PP23 - 0.5% от общего дохода (действительно только в течение первых 3 лет и только для вилл, приносящих менее 330,000 долларов США в год)
2 - Налоги на зарплату PPh21 (только для зарплат свыше 4,500,000 рупий)
3 - PPNGLN - налог на комиссию OTA (20%), который уже выплачивается OTA.
Владелец недвижимости через личный NPWP
- PBB (Pajak Bumi and Bangunan) - Налог на землю с использованием номера NPWP владельца, уплачивается раз в год
- Окончательный налог PPH 10% на дивиденды.
07 - Преимущества и недостатки
A. Владелец недвижимости БЕЗ NPWP
Плюс: Деньги от арендной прибыли не проходят через управляющую компанию, и вам предоставляется возможность выбора, декларировать налоги или нет (окончательный налог PPH в размере 20% на полученные суммы).
Минус: Высокий риск контроля, который может привести к наложению штрафа в размере 300% на арендную прибыль включая предыдущие годы и обязательству вашей недвижимости стать PE или создать компанию для управления ею.
B. Владелец недвижимости с NPWP
- Плюсы: Деньги не проходят через управляющую компанию, и вам предоставляется возможность выбора, декларировать налоги или нет (окончательный налог PPH в размере 10%).
Минусы: Суммы, полученные в виде дивидендов, рассматриваются как личный доход, и в ходе вашей ежегодной и ежемесячной декларации доходов все суммы, полученные таким образом, будут впоследствии облагаться индонезийскими властями.*
C. Владелец недвижимости с P.T. PMA
- Плюсы: Деньги, взятые в виде дивидендов, облагаются налогом в размере 10%, с возможностью инвестирования в собственность на праве собственности и внесения имущества в качестве капитала компании / получение Kitas.
Минусы: Суммы, полученные в виде дивидендов, рассматриваются как личный доход (см. детали в приведенном ниже примере) и в ходе вашей ежегодной и ежемесячной декларации доходов все суммы, полученные таким образом, будут облагаться впоследствии индонезийскими властями.
Пример для 5-комнатной виллы с годовой прибылью 48,000 долларов США
- Налог на личный доход
Менее 65.000.000 рупий -> 5%
60.000.000 рупий до 250.000.000 рупий -> 15% 250.000.000 рупий до 500.000.000 рупий -> 25% 500.000.000 рупий до 5.000.000.000 рупий -> 30% Свыше 5.000.000.000 рупий -> 35%
08 - Что изменилось за последние годы?
В течение нескольких лет правительство Индонезии внедряет все более эффективную систему налогового контроля, и теперь более важно, чем когда-либо, соблюдать все регуляции.
Был подписан договор с более чем 120 странами, позволяющий обмен данными между банками и правительствами. Налоговая проверка в Индонезии может вызвать налоговую проверку в вашей стране проживания.
Онлайн-агентства по аренде (такие как Airbnb / Booking / и др.) подвергаются налогу на добавленную стоимость в размере 11% на собранные комиссии. Они передают свои отчеты правительству Индонезии, которое теперь может проводить сопоставление с декларациями вилл(ы) и фактически уплаченными налогами.
У вас еще остались вопросы? Свяжитесь с нами!
Если вы хотите инвестировать на Бали и нуждаетесь в дополнительной информации, или хотите, чтобы мы подобрали наилучшее решение на основе ваших потребностей и бюджета, просто напишите на электронную почту:
Пожалуйста, имейте в виду, что приведенная выше информация не является финансовым советом.
Для получения официальных консультаций по регулированию или обновлениям обратитесь к консультантам.